Pozor na nebezpečný mýtus: kratší hypotéka je výhodnější

Author: AlexanderStein on pixabay.com; License: https://creativecommons.org/publicdomain/zero/1.0/deed.cs; Mods: Photo croped

Sdílejte

Trh s hypotékami v posledním roce nabral na obrátkách a dosáhl historicky nejvyšších hodnot. Během jediného roku jsme si půjčili na bydlení 190 miliard korun, tedy o 34 miliard více než v rekordním roce 2013. Celkem si vzalo hypotéku téměř 105 tisíc lidí, což je úctyhodné číslo. Pokud jste mezi nimi nebyli, nebo se naopak letos chystáte refinancovat současnou hypotéku, přečtěte si, proč je výhodné zvolit delší dobu splácení.

 

Kdy je výhodnější kratší hypotéka?

Jednoduše nikdy. Pojďme se ale podívat na některé argumenty vyznavačů rychlých řešení. V zásadě najdeme argument jediný, a tím je fakt, že čím kratší dobu půjčku splácíte, tím méně přeplatíte na úrocích. V našem článku budeme vycházet z modelového příkladu úvěru za 2 miliony a budeme optimisticky počítat s průměrnou úrokovou sazbou 3,5 %. Dnešní necelá dvě procenta jsou totiž krásná, ale rozhodně nám nevydrží na věky. Někdy bude úrok vyšší než 3,5 %, jindy zase nižší. Pro názornost a další úvahy nám stačí jednoduchá tabulka, kterou si můžete vytvořit v jakékoli online hypoteční kalkulačce.

tabulka 1

Obhájci rychlého řešení z tabulky ihned vyčtou, že je jednoduše nejlepší splatit půjčku co nejdříve. Tedy pokud na to máte dostatečně vysoké příjmy. Za dalších 10 let totiž zaplatíte na úrocích o 450 tisíc korun více, což není málo. Jaké jsou tedy argumenty pro delší dobu splácení?

 

Delší půjčka je bezpečnější

Zcela zásadní argument, především v době stále rostoucího zadlužení domácností. Pojďme se podívat na dva ilustrační příběhy. Karel je vyznavač rychlého řešení. Může si dovolit platit 13 tisíc měsíčně a tak si vzal hypotéku na 20 let. Petr je opatrnější a nevadí mu, že zaplatí více na úrocích. Ví totiž, že ve finále na tom bit nebude. Ukažme si několik situací, které Karla s Petrem během splácení můžou potkat.

Úrokové sazby se zvýší o 2 %

Úrokové sazby se hýbou, to je každému jasné. Dnes jsou na historicky nejnižších číslech, ale během 20-30 let se rozhodně několikrát zvýší. Jednoduchá poučka zní, že na 1 milion dluhu a 1 procento úrokové sazby připadá měsíční splátka zhruba 500 korun. Jinými slovy, že při hypotéce na dva miliony se při pohybu o 1 procento zvedne nebo sníží měsíční splátka přibližně o 1000 korun. Stačí tedy nárůst sazeb o 2 % a Karel se ocitne v problémech. Najednou na splátku nemá dost peněz. Petr naopak namísto 9 tisíc platí něco přes 11 tisíc a stále mu zbývá nějaká rezerva.

Ztráta zaměstnání po 5 letech

Karel i Petr poctivě pracují, úrokové sazby nijak dramaticky nerostou a oba mají na to, aby řádně spláceli svoji hypotéku. Oba jsou zodpovědní a spoří si volné peníze na horší časy. Karel si dává stranou 1 400,- měsíčně a Petr 4 tisíce, jelikož mu ze 13 tisíc, které může měsíčně platit, zbývá více. Po pěti letech přijdou o práci a nějaký čas nemůžou najít novou. Peníze si dávali na spořicí účet s úrokem 1,5 %. Karel tak má ušetřeno 87 tisíc. To jde. Peníze na běžné životní náklady získá z podpory v nezaměstnanosti a z rezervy platí hypotéku. Má tak přibližně 7 měsíců na to, aby našel práci novou, než se dostane do problémů se splácením.

Po 5 měsících už začíná být Karel nervózní. Nemůže si dovolit jít s požadavky na peníze příliš dolů, protože by hypotéku neuplatil. A podobně placené zaměstnání je zatím v nedohlednu. Petr si odkládal 4 tisíce a má po pěti letech v záloze 250 tisíc. Nějaký ten měsíc navíc ho tedy moc nepálí.

 

Delší půjčka není dražší

Tedy za určitých podmínek: že se chováte jako Petr a rozdíl mezi tím, co byste platili při kratší hypotéce, a tím, co platíte při delší, si jednoduše ukládáte. Zvlášť v situaci, pokud si budete brát hypotéku ve druhé polovině tohoto roku či později, kdy by měl platit nový zákon o spotřebitelském úvěru. Ten pravděpodobně určí, že každý rok můžete zdarma doplatit 20-25 % z půjčené částky, nehledě na fixaci.

Mimořádná roční splátka

Pokračujme v našem příkladu. Karel splácí 11 600,- měsíčně, což dělá 139 tisíc ročně. První roky ale platí především úroky. Proto po roce splácení umoří pouze 70 tisíc. Petr naproti tomu platí 9 tisíc, ročně zaplatí 108 tisíc a po roce umoří pouze 38 tisíc. V kapse však má 31 tisíc (12 x 2.600), které si našetřil do zálohy. Použije je proto na mimořádnou splátku. Umořil tak 69 tisíc. Podobně to pokračuje další roky. Petr platí každý rok menší měsíční splátky než Karel a když se nestane žádná nečekaná událost, vloží jednou za rok mimořádnou splátku. Ve finále zaplatí na úrocích jen o pár tisíc více než Karel, ale je krytý pro případ, že by se něco zvrtlo.

Splátka po 20 letech

Podobně je tomu v dalším příkladu. Karel i Petr spláceli 20 let, aniž by se dostali do problémů. Karel zaplatil poslední splátku a je v klidu. Petr musí zaplatit ještě 908 tisíc, jelikož první roky platil především úrok a samotný dluh ve větší míře platí až nyní. Každý měsíc ale přebytečných 2 600 korun investoval. Petr není střelec, proto volil hlavně termínované vklady a dluhopisy, které jsou bezpečné a ze kterých měl 3 % ročně. Má tak naspořeno 855 tisíc, kterými umoří většinu dluhu. K zaplacení mu zbývá 55 tisíc. Celkem zaplatí přibližně o 60 tisíc korun více než Karel. Ale s tím, že měl po většinu času v záloze stovky tisíc pro případ nečekané události.

Pokud by se Petr tolik nebál a zvolil vyváženou investiční strategii s mírně vyšším rizikem a výnosem okolo 4 % ročně, měl by po 20 letech naspořeno 955 tisíc. Po doplacení dluhu tak může vzít zbývající peníze a na rozdíl od Karla vyrazit na dovolenou.

Spoříme na důchod

V dalším příkladu Petr s Karlem poctivě splácí a zároveň si spoří na důchod. Karel po 20 letech doplatí hypotéku a následujících 10 let si spoří 11 600 korun. Pokud spoří za úrok 3 %, má za 10 let 1 625 000 korun. Petr spořil 30 let 2 600 korun. Při úroku 3 % našetřil pouze 1 519 000 korun, tedy o sto tisíc méně než Karel. Pokud by ale oba spořili za úrok odpovídající vyváženému investování, tedy zhruba 4,5 %, měl by Petr téměř 2 miliony, tedy o 200 tisíc více než Karel. Kdo v jaké situaci vyhraje a kdo prohraje, ukazuje následující tabulka.

tabulka 2

Zjednodušeně můžeme říci, že pokud se budou průměrné úroky z investice pohybovat nad průměrnými úroky z hypotéky, vydělá na tom Petr. Pokud tomu bude opačně, vydělá Karel. Dodejme, že průměrný úrok 4 % ročně je reálný a konzervativní odhad. Většina finančních poradců vám bude před očima mávat čísly, která předpokládají roční výnos okolo 7 %. My vám však nepotřebujeme nic prodávat a můžeme se tedy držet při zemi. Důležité je, že Petr má reálnou šanci, že při své strategii bude mít vždy dostatečnou rezervu a ještě mu na důchod zbude víc peněz než Karlovi.

Na závěr jen drobná poznámka ohledně úrokových sazeb. Ano, dnes jsou úrokové sazby hypoték necelá 2 %. A ano, adekvátně k tomu jsou i úrokové sazby u spoření/vkladů/investic rekordně nízké. Ale pamatujete si, kolik činily úrokové sazby jak u hypoték, tak u vkladů před deseti lety? Ano? Vždy je totiž nutné si uvědomit, že přesně v takových horizontech je nutné typ dlouhodobé půjčky, kterou hypotéka je, posuzovat.

Sdílejte

Komentáře

 

redakce

 
RSS | © Copyright 2015 Finpark.cz